从房地产开发角度看建筑与规划设计

建筑设计,规划设计,建筑师

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北京金泰房地产开发有限责任公司 魏旭东

1、从房地产开发角度看建筑设计行业的转型

近期,中国的房地产市场分阶段的出现“房价高企”“地王频现”“涨价抢房”“限购、限贷、调控”“去杠杆、去库存”等关键词。房地产市场呈现出过山车式的局面。对于房地产企业来说不断的调整自己的经营策略和产品策略才是迎接当下挑战的首要条件。

从目前看,房地产企业的境况深深地影响着建筑设计行业盈利水平和技术水平,这是毋庸置疑的事实。从产品设计角度来看,保障住房和商品住房都是由开发企业来实现的,所以说,房地产业和建筑设计行业两者密切相关,没有建筑设计行业的支撑房地产业的发展将受到很大的局限,既然是密切相关的,建筑设计行业怎样适应房地产业的发展就是一个关键的问题。

我认为房地产行业现在出现了很大的一个转型变化。房地产企业由原来的传统行业开发模式向产城融合新的专业开发模式转变,由传统的住宅开发模式向产业开发运营及特色城镇开发模式转变。那么建筑设计行业具有何种能力才能够适应和对接这种新常态,我认为以下能力的提升对设计及企业至关重要。

能力一:设计院应具有项目全流程服务的能力,配合好房地产开发企业。这种能力在建筑设计业界已然形成了共识,许多设计院都已具备这种能力。举例来说,项目全流程服务能力的关键是针对房地产开发项目产品的设计能力,本人并不怀疑建筑设计企业的建筑设计能力,但针对有些项目方案设计来说,其关注点大都聚焦于规划层面、政府层面及开放商的营销层面内容上,真正关于产品设计和成本控制的内容在做汇报文件时却少之又少,只是罗列了一些涉及控规和规范方面的内容。

由于一些房地产开发企业本身的不专业,导致其提不出更多的产品标准和成本控制等问题,所以最终的项目方案设计不能以几乎完美的状态呈现。真所谓屁股决定脑袋,一个人坐什么位置,往往决定了他思考的角度和范围,所以和房地产企业合作密切的建筑设计企业要具有真正意义上的产品设计能力、成本控制及设计优化能力。

能力二:应具有帮助开发商整合运营平台的能力。在一次项目设计方案投标中,有乙方提出他们有平台可以把项目全部定向销售,这样的条件对比选方案的甲方来说有着致命的诱惑力。由此看出,已经有设计企业运用互联网思维方式来改变自己的核心竞争力。

我认为,今后建筑设计企业要把专业能力转化为互联互通的能力,在这种互联网思维模式下,企业自下而上的连接能力如EPC、PPP等,应作为当下建筑设计企业的核心能力来培养,设计企业可以在各个层面参与广泛的资源、资本、知识、数据、人才、技术和其它有价值资产的互动,这也是社会和房地产界对当下的期望,期望建筑设计企业和房地产行业一起在产城融合的城镇化、智慧城市、特色小镇、海绵城市、城市管廊、城市改造等方面共同发展。

2、从房地产开发角度看规划设计应遵循的原则

近年来,房地产的开发水平和开发力度空前增长,但人们回过头来看,我们的居住环境改善如何?城镇交通是否便利?公共配套对生活水平的提高有多大?人和空气、水的关系是否有改善?柴米油盐现实生活,田园诗画人居理想,这些是人类最基本的需求,现在看来结果是悲观的,以人为本的城市文化传承令人堪忧,而这些结果的产生是出自“专业的”规划及设计师之手,为了生存赶设计、出图纸,其质量是可想而知,而这样令人堪忧的结果并非必然。

那么,今后在做房地产项目规划和设计的时候应该遵循哪些原则?

(1)规划中的价值观原则:应该公平对待城市和市民,坚持均衡发展、全民平等、社会可持续发展的原则。2016年2月6日中共中央国务院印布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》为我们提供了很好的政策依据。在规划设计的过程中,杜绝有钱人和权贵阶层过多的占有各种社会资源,损害老百姓的利益。将封闭空间建设成共享空间,使市民能分享资源,弘扬正确的价值观。

(2)既要考虑市场竞争的原则,也要顾及社会公共利益的需要和公共配套空间的质量提高及有效地利用。规划师要处理好开发商利益和公众之间的矛盾,政府的义务和监督之间的矛盾,尤其注重与时俱进的设计理念。

当前小区的规划中有许多问题没有解决好,如:互联网社会的到来,快递收件的地方如何在规划中安排好。

现在的小区商业大部分沿街住宅下裙房布置,在汽车时代的今天出现了很多问题,来购物的汽车随意停放堵塞了本就不宽的街道,导致各方均有异议。小区商业规划采用线性规划还是网格式规划要因地科学考量,不能只听决策层的意见,要留有足够的临时停车位。

(3)在土地利用方面,降低土地和开放空间的消耗,提高现有城市土地和开放空间的利用效率,城镇或社区的开放空间的规划建设目的是更好的提高居民的生活舒适程度,空间质量提高和改善对社区及城市来说是至关重要的。小区规划时要科学地利用土地价值理论将土地价值分析与货值联系起来,充分发挥土地利用的最大效益化。省出空间建设公共空间,不能因为开发商的利益而牺牲民众对公共空间的享有权,在保证利润的情况下,要更多地建设不可售的免费公共空间,从而对小区的品质提升和特色建设起到促进作用。

推荐一个好的综合体项目“北京侨福芳草地”,开发商是香港侨福建设集团,主创建筑师徐腾,该项目能使人们真正的体验到空间的价值美学和艺术与建筑的结合,体验到可持续发展的绿色建筑和开放商的与时俱进,同时将境界与魄力相结合真正做成了普通市民愿意进去体验的共享空间。

3、从房地产开发角度看怎样做好建筑师

从建筑行业现状来看,建筑师分布在设计院做建筑设计和房地产公司做设计管理工作,两者的工作任务及工作目标是不一样的。

(1)设计院的建筑师怎样符合开发商的要求。首先要有责任心和明确的价值观。设计师要有情怀不能随波逐流,保持好自己对设计追求的初衷。二要做好产品时尚、质量优良和品质保持证的工作,产品规格、品牌、客户体验、成本控制是开发商需要考虑的事情。三要把双方的需求紧密结合,采取协同设计的方法做设计,这样做出来的产品设计和产品品质才是符合房地产市场要求同时完整度较高的产品。

(2)房地产开发公司的建筑师大部分是从设计单位出来的,其大部分时间花费在联系设计单位、向施工单位传递图纸、组织各方会议会审上。

实际上,现在房地产公司自己设计部的有些工程师对产品和控制能力并不强,无法为设计单位提供全面的产品要求,同时不能准确的对产品标准控制及产品价值进行判断,比如,在同设计师讨论户型和规划时指手画脚,这些都应是设计院设计师该做好的事情,而地产公司的设计师该做的是将产品本身赢利点、价值点、产品标准、成本边际点及设计优化点告诉设计单位,并在企业内部沟通好品牌营销、成本运营、部品招采、工程管理等对产品的把控要求,而事实并非如此。

(3)今后的建筑师应是多元的设计人才。业主诉求、政府诉求、设计追求三者的平衡是考验建筑师能力水平的要素,设计要突出建筑本身的个性及建筑的经济性,设计师需要在这两者之间找到一个结合点最终呈现到产品当中,期待实现“注册建筑师有主导项目作用”的传说。

以上观点是本人从事多年房地产开发及建筑设计经验总结而来,请各位同仁斧正。

 

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