"总工"不可不知的成本控制

成本控制,设计优化

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02-08

一、成本管理前置是实现有效成本控制的基本要求

请看下图:

通过图我们可以看出:设计是否合理,决定着项目建安成本是否经济!

二、 触目惊心的数字

1)  前提条件:

  • 30万平米的高层住宅小区,全部按100平米 / 户进行测算;
  • 拿地条件中,机动车的车位配比有2个方案,分别为0.6辆 / 户和1.5辆 / 户;
  • 整个小区的地面停车比例为10%,地下室全部按非人防考虑,停车效率指标为32平米 / 辆,造价为1600元 / 平米。
  • 问:因为车位配比指标的不同,2个方案的地下车库成本会相差多少? 

 解:(300000 / 100)x(1.5 - 0.6)x 0.9 x 32 x 1600 = 1.24416亿

  (300000 / 100)x(1.5 - 0.6)x 0.9 x 38 x 2600 = 2.40084亿

2)  前提条件:

  • 30万平米的高层住宅小区,建筑面积:外墙面积 = 1:1,窗墙比为0.18;
  • 营销方案中,门窗有2个选择,分别为塑钢和断桥铝合金,造价分别为350元 / 平米和550元 / 平米;
  • 如选择断桥铝合金门窗,需增设外遮阳设备,造价为300元 / 平米。
  • 问:因为门窗标准的不同,2个方案相关的成本会相差多少?

解:300000 x 0.18 x (550-350+300) = 0.27亿

通过上述两个例子,我们可以看出:设计方案与设计选材对建安成本的影响是巨大的,不容忽视!

三、成本管理前置是实现有效成本控制的基本要求

随着项目进度,成本控制阻力越来越大,控制支出的成本逐渐增加,而控制效果却相应的降低!

四、设计中的成本控制原则

五、从几个方面来看优化设计对成本管理的巨大作用

初始设计 - 总平面

设计描述:地块共设置四个出入口

 优化设计 - 总平面

设计描述:地块出入口减少为两个。

总结和启示:在满足规范及物业管理要求的前提下,应控制出入口数量,同一地块的车库与人行入口宜归结到一起,便于物业减少管理人数,以控制项目后期的运营成本。

停车效率

初始设计 - 停车方式(高层)

设计描述:当地要求所有地下车库均需按人防标准建造,成本偏高;地下车库埋深较深,层高较高,土建、设备和施工成本都较高。

优化设计 - 停车方式(高层)

设计描述:半地下室车库可不按人防标准建造,成本较低(需要与政府部门沟通是否可行);半地下车库埋深较浅,层高较低,可自然通风采光,土建、设备和施工成本较低。

初始设计 - 停车方式(联排)

设计描述:别墅区域地库顶覆土较浅,对景观种植带来困难;别墅主体下方地下室底板报建层高不足2.2米,增加了施工成本和验收风险;地下室顶板标高超过周边城市道路平均标高1.5米,不符合当地规范等。

优化设计 - 停车方式(联排)

设计描述:别墅区域覆土1.5米,基本不影响景观种植和绿地率计算;别墅主体下的地下室-3.0米标高部分,埋深未超3米,不需缴纳人防异地建设费;地下室顶板标高符合当地规范。

初始设计 - 地库

设计描述:地库按机械车位设计,面积11225平方米,总车位430个,其中机械车位421个,普通车位9个,层高4.5米。停车效率26.1平方米/车位。

优化设计 - 地库

设计描述:停车方式由机械停车调整为普通停车。优化后地库面积10586平方米,总车位328,其中普通车位237,子母车72个,微型车26个,层高3.6米。停车效率32.2平方米/车位。

地库优化前后数据比较

总结和启示:

1、应根据项目定位、成本控制要求,并结合当地规范和相关政府部门的要求,选择最适合各项目高层区域的地库形式;

2、在项目定位较高、成本指标允许的情况下,可以采用全地下停车方式;

3、在中等定位项目、成本指标较低的情况下,除必建人防区域外,推荐采用半地下停车方式,但半地下停车方式需要获得政府有关部门审批通过。

总结和启示 – 提高停车效率的关键措施

1) 地下室轮廓线应平直方正,无用的面积一定要剔除;

2)柱网布置应符合车位及行车道模数,达到紧凑布置;

3)避免行车道靠地下室外墙布置;

4)避免布置平行或斜向车位;

5)设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位;

6)设备用房勉强够用即可,不能有富余;

7)人防口部设施应布置在不影响停车的地方。

平面布置

节能设计 体型系数

节能设计 – 外墙门窗

总结和启示:

1、节能计算中门窗的选型,一般北面的要求会相对较高。对于各个朝向的门窗方式,须让设计院反复计算几轮,直至权衡计算的值尽量接近50%。

2、门窗的成本控制中,采用塑钢中空即能达到断桥铝合金+low-e的效果,在成本管控的今天,推荐使用塑钢门窗。

3、在塑钢窗的应用中需要注意以下几点:

a)塑钢窗的中间的承钢必须满足变形计算,因为塑钢的门窗较重,对塑钢门窗开启扇的大小需要有规定,一般宽度不大于750,高度不大于1500;

b)平开门尺寸较大,不建议采用塑钢材料;

c)推拉门塑钢门对五金件要求较高,现场施工需要注意。

层高

初始设计 – 层高选择

设计描述:高层住宅层高为3米。

优化设计 – 层高选择

设计描述:高层住宅层高全部改为2.9米。

总结和启示:应综合市场取向,产品自身的定位,同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗,选择合适的层高。层高每增加0.1m,造价增加该层造价的约3-5% 。

建筑外立面

初始设计 – 外立面设计

设计描述:1、基座部分三层,局部四层,全部为干挂石材;2、每四层设计有横向线条;3、线条全部为GRC材质。

初始设计 – 外立面设计

设计描述:1、基座部分改为两层,局部三层,材质为仿石涂料,只在门头近人尺度使用石材;2、每四层的横向线条取消;3、线条尽量采用混凝土浇筑。

总结和启示: 建筑风格在符合项目定位的同时应尽量简化,建议在建筑方案设计阶段,应控制立面装饰线条和装饰构件的数量、裙房的层数、立面造型或构架的复杂程度、阳台和门窗上下口线条、玻璃幕墙和异形玻璃的使用,并选用成本较低的栏杆、百页做法等。

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02-16

成本控制很重要

02-16

建筑风格在符合项目定位的同时应尽量简化,建议在建筑方案设计阶段,应控制立面装饰线条和装饰构件的数量、裙房的层数、立面造型或构架的复杂程度、阳台和门窗上下口线条、玻璃幕墙和异形玻璃的使用,并选用成本较低的栏杆、百页做法等。

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