全程把控,从根本上杜绝建筑渗漏问题出现

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——访当代置业(中国)有限公司工程管理中心总经理杨帆

建筑渗漏一直是困扰房地产开发企业和物业管理单位的难题,被冠以“建筑癌症”之称。据有关机构调查的数据显示,我国楼房屋面渗漏率达到95.33%……

2013年10月住建部发布《住房城乡建设部关于深入开展全国工程质量专项治理工作的通知》,将渗漏列入建筑工程质量通病之首……

近年来,公之于媒体的渗漏案例越来越多,如何解决这个问题已经刻不容缓。

就此问题,《总工之家》采访了节能置业工程管理中心总经理杨帆先生,请他对建筑渗漏问题谈一些个人看法。

《总工之家》:您好杨总!在建筑防渗漏领域,当代置业做得是比较超前的。您从事房地产行业多年,对于调查数据和媒体案例中提到的建筑渗漏情况,能谈点个人的看法吗?

杨帆:与建设过程中出现的垮塌等建筑事故相比,渗漏对建筑工程的侵蚀是缓慢的。由于它具有隐蔽性,因此对百姓生命及财产安全的潜在威胁更大。所以我觉得建筑工程质量和建筑安全紧密相连,是个系统工程,也是个社会工程,关系百姓的安危。当代置业已经不再把防水工程放到(仅次于结构的)次要位置,这个会导致对建筑结构施工上重视程度不够,我们已经将其提升到与建筑结构工程同等重要的高度,今后会加大投入力度做到建筑低渗漏甚至零渗漏。

《总工之家》:不管是网上还是现实中,有很多人认为,建筑出现渗漏问题与前期设计有关,您认同这种说法吗?

杨帆:从渗漏的原因来看,前期设计上的确存在一些值得注意和改进的地方。我们对建筑渗漏问题做过一段时间的研究分析,从渗漏的原理和理论分析上看,国内和国外存在两套不同体系,双方着眼点和落脚点有很大差距。目前,国内的很多规范都是基于学习和照搬国外的管理、施工经验而形成,这个有其相对局限性。中国的建筑行业是基于农民工体制的土壤,而国外使用的是非常职业化的建筑工人,由于群众基础不同,导致了一系列做法和工艺的不一致。生搬国外的规范和做法,在国内自然会出问题。这个问题在建筑前期设计时就应该注意。如果设计出来的防水体系事实已经导致国内的建筑大范围漏水,那自然就不能算是适合国情的设计防水体系。

《总工之家》:据有关机构调查的数据显示,建筑渗漏的原因跟防水材料也有很大的关系,对此,您是怎么看的?

杨帆:建筑发生渗漏跟防水材料不合格有很大关系,这种说法是成立的。应该说,中国目前整个市场化进程跟西方经济发达国家比还有很大的差距,还没有建立起产品质量的信誉档案和供应商的诚信考评体系,鱼龙混杂的情况比比皆是。很多小企业生产的根本不是真正的防水产品,但一些开发商、施工单位或使用方也进行了购买,主要是贪图价格低廉的巨大利益。由于这种诚信的缺失,以及对防水材料的轻视化,使得目前国内建筑行业还无力在产品的工艺上做深入的研究,光是低劣的防水材料和假货就耗费了巨大的精力,很多组织反映建筑渗漏是由防水材料质量不合格导致的,是有依据的。

《总工之家》:据调查,建筑渗漏跟施工技术差关系密切。在施工阶段,您认为应该注意哪些问题?

杨帆:目前我们国内的建筑施工技术还不算很成熟,大家多半从经验主义的角度提出防水施工中提出一些想法或质疑,而经验又是基于国家规范标准所规定的那些常规做法从执行环节中得到的经验。施工技术差就是指工人的操作技术差,是不科学的。但是反过来讲,真正的施工技术好就一定做到零渗漏吗?显然也不全是,这个问题我们应该一分为二地看,施工技术差会导致渗漏问题的出现,但它并不是唯一或根本的原因,需要综合看待。

《总工之家》:您在当代置业是负责工程施工管理的,您认为,建筑渗漏跟工程监理检测有关系吗?在监理检测过程中,您认为哪些问题容易被忽略?

杨帆:建筑渗漏跟监理检测也是有关系的。目前我们国内常规的检验方式和规定规范的局限性,使得监理主观能动性也得到了极大的抑制。客观地说,目前的检验方式,国家规定得不科学、不合理。比如说,为什么做完防水以后才进行检验,做防水之前就不需要检验吗?基层部分的完好率为什么没有一个强制的要求?其实,对于基层的完好率进行检验比做完防水以后再检验效果要好得多。应该说,在建立规定规范的时候,就忽视了这个关键点,从而导致了后面一系列逻辑上的问题。比如,对于基层的平面部分做了规定,但是,基层有相当一部分是埋在防水层和找坡层以下的,这部分归到了立面里,而立面有什么强制性的规定和规范对其进行检验呢?显然,这部分被忽略掉了,而这恰恰是一个很重要的管理、管控点。

《总工之家》:房屋交付使用后,我们如何从运营和维护方面做好防渗漏工作?

杨帆:房屋交付使用以后,事实上就到了使用和保养的阶段,对于我们的物业而言,维护和维修的方式、方法是否科学合理,需要有专业的机构进行指导,并不是说花钱少就是一个节省成本的好方法。我们碰到过很多案例,比如某屋面漏水,漏一次就修一次。但为了节省成本每次都做得不到位,都是只做一层防水。这样加起来前后已经做了四五层防水,可屋面还是漏。那么,每一次做的防水对于渗漏这件事来讲,是不是属于浪费呢?因此我们就要问为什么在做第一次防水时就不能多花点时间和精力做更深一步的检查,发现渗漏的根本原因再彻底地解决呢?每次少花钱做修补还是一次多花点钱彻底解决渗漏问题,需要运营管理单位仔细考虑。

交付客户的房子之所以发生渗漏情况,是因为在设计、施工的时候某些环节没有做到位,而在使用过程中问题暴露了。如果在建造房子的时候就做到了零渗漏,那么做到终生零渗漏是完全有可能的。所以,我们还是希望在运营、维护的时候发现有渗漏,应该从根本上解决,而不能头痛医头、脚痛医脚,否则会浪费大量的人力物力。还有更深一层的意思,在使用中发现渗漏问题可以直接反馈到前期设计、选材、施工技术上,便于指导后面的设计、选材、施工不再发生同样的问题。

 

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整个过程控制都很重要。从设计到施工,从基层到成品,一环套一环,丝丝相扣,真的很重要。设计时就要考虑基层的排水能力,考虑基层的融合,比如防水层做的很好,但基础强度不够,导致防水层破坏造成的破坏。

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